Das Bundesjustizministerium hat im Mai 2011 einen Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ veröffentlicht. Zwar ist unklar, ob die Gesetzesänderungen noch 2011 in Kraft treten – aber erwartet werden sie dennoch mit Spannung: Die Änderungen wirken sich auch auf Bestandsverträge aus! Nachfolgend bieten wir Ihnen die Gelegenheit, sich einen Überblick über die geplanten Änderungen zu verschaffen:
Vereinfachung der energetischen Modernisierung
Die Novellierung definiert, was unter energetischer Modernisierung zu verstehen ist (s. unsere Webseite) und schließt Mietminderungen aufgrund derartiger Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten aus. In diesem Zusammenhang gehen wir davon aus, dass es zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen wird – wenn z. B. energetische und andere Modernisierungsmaßnahmen zusammenfallen. Darüber hinaus soll der Vermieter erstmals die Möglichkeit erhalten, sich in der Modernisierungsankündigung auf anerkannte Pauschalwerte zur Energieeinsparung zu beziehen.
Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung
- Der Vermieter wird in der Ankündigung von Modernisierungen über eine Mieterhöhung UND die zu erwartenden Betriebskosten informieren müssen.
- Bei einer Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter bezüglich der Pflicht zur Duldung der Modernisierung wird die erhöhte Miete kein Kriterium mehr sein. Der Mieter hat die energetische Modernisierung also in jedem Fall zu dulden.
- Die Mieterhöhung wird dann nur noch bei der Abwägung eines Härtefalls im Prozess zur Mieterhöhung selbst eine Rolle spielen. Härtegründe muss der Mieter spätestens zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, schriftlich mitteilen; später vorgetragene Gründe bleiben unberücksichtigt.
- Bei Modernisierungen, die auch der Instandhaltung dienen, werden die Kosten der Instandhaltung nach billigem Ermessen – und nicht mehr nach gegenwärtigen Preisen berechnet. Diese Kosten müssen bei der Berechnung des Mietzinses abgezogen werden.
- Unterlassene bzw. mangelhafte Modernisierungsankündigungen werden sich ausschließlich auf den Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung auswirken, der sich dann um 6 Monate verschiebt. Dies gilt auch, wenn die vom Vermieter angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % steigt.
Lesen Sie auf unserer Webseite, was diese Änderungen u. a. für die Durchsetzbarkeit von Mieterhöhungen bedeuten.
Betriebskosten “Wärme-Contracting”
Die Mietrechtsnovellierung ermöglicht es dem Vermieter, Contracting-Verträge mit Dritten abzuschließen – unabhängig davon, ob diese eine neue Heizanlage einbauen und finanzieren oder lediglich die vorhandene verbessern. Voraussetzung für ein Contracting ist jedoch stets, dass dadurch nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart wird. Zudem dürfen die Kosten für das Contracting die bisherigen Kosten der Wärmeversorgung nicht übersteigen. Ist dem doch so, kann er Vermieter nur die bisherigen Betriebskosten für die Wärmeversorgung auf den Mieter abwälzen; den Differenzbetrag muss er selbst tragen. Die Ankündigung zur Umstellung auf Contracting muss er dem Mieter mindestens 3 Monate im Voraus ankündigen.
Selbstverständlich werden wir Sie über die weiteren aus der geplanten Mietrechtsnovellierung resultierenden Änderungen informieren!
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